Die Antwort vorab: Wer bei einer Off-Plan-Wohnung in Dubai einfach nicht mehr zahlt, wählt meist den teuersten Weg aus dem Vertrag. Der Developer darf dann je nach Baufortschritt des Projekts bis zu 25 oder 40 Prozent des Kaufpreises einbehalten, nicht des bereits gezahlten Betrags. Bei 30 Prozent Anzahlung auf 1,5 Millionen Dirham können so 450.000 Dirham komplett weg sein. Ein Weiterverkauf vor der Übergabe oder eine Vereinbarung mit dem Developer kosten in der Regel weniger. Welcher Weg passt, hängt an zwei Zahlen: wie viel Sie bezahlt haben und wie weit das Projekt gebaut ist. Die zweite Zahl zeigt das Dubai Land Department online an.
Seit Ende Februar ist die Lage in der Golfregion angespannt. Viele, die vor zwei oder drei Jahren eine Wohnung off-plan gekauft haben, rechnen gerade neu. Die Raten laufen weiter, der Wert der Wohnung steigt nicht mehr, und irgendwann kommt die Frage: Was passiert eigentlich, wenn ich einfach aufhöre zu zahlen?
Ich erkläre Ihnen hier, was im Gesetz steht und was jeder Weg kostet. Ihren Vertrag sollte ein in Dubai zugelassener Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie handeln. Unter diesem Absatz finden Sie dazu ein Video von rund neun Minuten. Darin spricht ein KI-Avatar von mir; den Inhalt habe ich geprüft und freigegeben.
Der Dubai-Immobilienmarkt im Herbst 2026: weniger Verkäufe, kein freier Fall
Im dritten Quartal 2026 wurden in Dubai rund 34.000 Wohnimmobilien verkauft, 38 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. 72 Prozent davon waren Off-Plan-Käufe. Die Preise sind zwischen Ende 2025 und September 2026 um 5 bis 15 Prozent gesunken. S&P erwartet eine schrittweise Korrektur und keinen schnellen Preisverfall. Beschleunigen könnten sie nach Einschätzung von S&P die vielen Übergaben 2027 und 2028, vor allem bei Wohnungen, die Investoren gekauft haben.
Bei neuen Projekten zeigt sich die Abkühlung vor allem in den Verkaufszahlen, weniger in den Preisen. Mehr als neun von zehn Off-Plan-Projekten, die seit Mitte 2023 gestartet sind, haben ihre Startpreise bisher gehalten. Gesenkt um 5 Prozent oder mehr haben seit Ende Februar 6 Prozent der Projekte. Gleichzeitig kommen nach Schätzung von Moody’s zwischen 2026 und 2028 rund 180.000 neue Wohnungen auf den Markt, etwa 60.000 im Jahr statt 30.000 bis 40.000 wie in den fünf Jahren davor.
Wer jetzt verkaufen will, konkurriert mit Developern, die vergleichbare Wohnungen mit eigenem Zahlungsplan anbieten. Wer abwartet, zahlt weiter Raten auf eine Wohnung, deren Wert sich gerade seitwärts oder leicht nach unten bewegt.
Zwei Zahlen, die Sie vor jeder Entscheidung brauchen
Was ein Ausstieg kostet, hängt fast vollständig an zwei Zahlen:
- Wie viel Prozent des Kaufpreises haben Sie bereits gezahlt? Das steht in Ihrem Zahlungsplan und in Ihren Zahlungsbelegen.
- Wie weit ist das Projekt gebaut? Gemeint ist das ganze Projekt, nicht Ihre Wohnung. Nach dieser Zahl richtet sich, was der Developer bei einem Zahlungsstopp einbehalten darf.
Die zweite Zahl müssen Sie weder schätzen noch beim Developer erfragen. Das Dubai Land Department (DLD) zeigt den Baufortschritt registrierter Projekte selbst an:
- Auf der Website des DLD oder in der App „Dubai REST“ den Dienst „Project Status Enquiry“ öffnen.
- Ihr Projekt auswählen.
- Den Fertigstellungsgrad ablesen. Dort stehen außerdem Registrierungs-, Start- und geplante Fertigstellungsdaten und Angaben zum Treuhandkonto.
Das dauert ein paar Minuten. Ich rate jedem Käufer, das zu tun, bevor er mit irgendjemandem über einen Ausstieg spricht. Sie wissen danach, in welcher Stufe Ihr Projekt steht, und verhandeln nicht mehr mit einer Schätzung.
Drei Stellen in Ihrem Kaufvertrag
Danach nehmen Sie Ihren Kaufvertrag zur Hand und suchen drei Stellen.
Weiterverkauf vor der Übergabe. Ist er erlaubt? Ab welchem bezahlten Anteil? Welche Gebühr verlangt der Developer für seine Zustimmung?
Verzug. Was passiert, wenn Sie eine Rate nicht zahlen? Gibt es Verzugszinsen, Mahnfristen, eine Vertragsstrafe?
Übergabetermin. Welches Datum ist vereinbart, und wie viel zusätzliche Zeit hat sich der Developer vorbehalten? Viele Kaufverträge sehen eine Entschädigung vor, wenn die Übergabe eine solche Zusatzfrist überschreitet, oft sechs bis zwölf Monate.
Mit diesen drei Antworten und den zwei Zahlen können Sie jeden der vier Wege selbst einordnen.
Die vier Wege aus einem Off-Plan-Vertrag in Dubai
1. Weiterverkauf vor der Übergabe
Voraussetzung: Zustimmung des Developers (NOC), oft 30 bis 40 % bezahlt, Eintrag im vorläufigen Grundbuch (Oqood)
Kosten: Abschlag am Preis, NOC-Gebühr meist 1.000 bis 5.000 AED, Makler rund 2 %
2. Vereinbarung mit dem Developer
Voraussetzung: kein Anspruch, nur Verhandlung
Kosten: je nach Ergebnis: Aufschub, neuer Zahlungsplan, Wechsel der Einheit oder Aufhebung gegen Abschlag
3. Einstellung der Zahlungen
Voraussetzung: Verfahren nach Art. 11 über das DLD
Kosten: bis zu 25 % oder 40 % des Kaufpreises
4. Volle Rückzahlung
Voraussetzung: RERA annulliert das Projekt oder der Bau hat ohne Verschulden des Developers nie begonnen
Kosten: kein Einbehalt
Weg 1: Weiterverkauf vor der Übergabe
Jemand übernimmt Ihren Vertrag, zahlt Ihnen den vereinbarten Betrag und übernimmt die restlichen Raten. Dafür brauchen Sie das No Objection Certificate (NOC) des Developers. Ein Gesetz schreibt keine Mindestquote vor. Viele Developer verlangen aber, dass 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises bezahlt sind, und manche schließen den Weiterverkauf vor der Übergabe ganz aus. Außerdem muss Ihre Einheit im vorläufigen Grundbuch eingetragen sein, dem Oqood.
Für das NOC verlangen Developer meist 1.000 bis 5.000 Dirham, ein Makler nimmt üblicherweise rund 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Übertragungsgebühr des DLD von 4 Prozent trägt in der Regel der Käufer.
Das eigentliche Problem ist der Preis. Ihr Käufer könnte auch direkt beim Developer kaufen, mit dessen Zahlungsplan. Damit er Ihre Wohnung nimmt, müssen Sie im Moment oft mit dem Preis runter. Wie weit, zeigen Notverkaufsangebote unter Maklern: Dort tauchen Nachlässe von 10 bis 50 Prozent auf. Das sind Angebote, keine registrierten Verkäufe, aber sie sind die Konkurrenz Ihres Angebots. Trotzdem ist dieser Weg meist einer der günstigeren, und Sie entscheiden selbst, zu welchem Preis Sie verkaufen.
Weg 2: Vereinbarung mit dem Developer
Möglich ist einiges: ein Aufschub, ein neuer Zahlungsplan, der Wechsel in eine andere, kleinere Einheit oder die Aufhebung des Vertrags gegen einen Abschlag. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht, und das DLD kann Ihren Vertrag auch nicht für Sie auflösen. Registrieren lassen sollten Sie eine Einigung dort aber (Dienst „Request for Settlement“).
Bedenken Sie die Sicht des Developers: Wer einen Vertrag beendet, muss die Wohnung neu verkaufen, und zwar in einem schwächeren Markt. Das kostet Zeit und Vertriebsaufwand. Deshalb sind viele gesprächsbereit.
Am stärksten ist Ihre Position, solange Sie vertragsgemäß zahlen. Kommen Sie schriftlich, mit Unterlagen und einem konkreten Vorschlag: welcher Aufschub, welcher neue Zahlungsplan, ab wann. Wer erst redet, wenn die Mahnung da ist, verhandelt mit einer laufenden Frist im Nacken.
Weg 3: Einstellung der Zahlungen
Was passiert, wenn Sie nicht mehr zahlen, regelt Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13/2008 über das vorläufige Grundbuch in der Fassung des Gesetzes Nr. 19/2020.
- Der Developer meldet Ihren Verzug dem DLD.
- Das DLD setzt Ihnen eine Frist von 30 Tagen, um zu zahlen oder sich zu einigen.
- Läuft die Frist ab, bestätigt das DLD den Fertigstellungsgrad des Projekts.
- Danach kann der Developer den Vertrag ohne Gericht beenden.
Was er dann einbehalten darf, hängt am Baufortschritt:
- Bau begonnen, unter 60 Prozent: bis zu 25 Prozent des Kaufpreises.
- 60 bis 80 Prozent: bis zu 40 Prozent des Kaufpreises.
- Über 80 Prozent: Der Developer kann den vollen Restkaufpreis verlangen, die Versteigerung der Einheit beantragen oder den Vertrag beenden und bis zu 40 Prozent einbehalten.
Was über den Einbehalt hinaus gezahlt wurde, muss er erstatten, innerhalb eines Jahres nach der Beendigung oder innerhalb von 60 Tagen nach einem Weiterverkauf der Einheit.
Die Prozentsätze beziehen sich auf den Kaufpreis im Vertrag, nicht auf das, was Sie bezahlt haben. Diese Regeln sind zwingend; ein Kaufvertrag kann sie nicht zu Ihren Lasten verschieben. Sie gelten auch für Verträge, die vor 2020 geschlossen wurden.
Weg 4: Volle Rückzahlung
Ihr Geld bekommen Sie ganz zurück, wenn die Aufsicht RERA das Projekt annulliert oder wenn der Bau ohne Verschulden des Developers nie begonnen hat. Bei einer Annullierung erstattet der Treuhänder aus dem Treuhandkonto innerhalb von 14 Tagen; reicht das Geld dort nicht, muss der Developer innerhalb von 60 Tagen zahlen. Planen lässt sich dieser Weg nicht, denn er setzt voraus, dass das Projekt scheitert.
Rechenbeispiel: Weiterverkauf oder Zahlungsstopp
Ein vereinfachtes Beispiel, ohne Gebühren, Zinsen und Finanzierung. Kaufpreis 1.500.000 AED, gezahlt sind 30 Prozent, also 450.000 AED. Das Projekt ist zu 65 Prozent gebaut.
Weiterverkauf mit 10 % Abschlag
Verkaufspreis 1.350.000 AED, der Käufer übernimmt die offenen Raten von 1.050.000 AED. Zahlung an Sie: 300.000 AED. Ihr Verlust: rund 150.000 AED.
Einstellung der Zahlungen
Einbehalt bis 40 % des Kaufpreises, also bis zu 600.000 AED. Zahlung an Sie: 0 AED. Ihr Verlust: bis zu 450.000 AED.
Der Zahlungsstopp kostet in diesem Beispiel bis zu dreimal so viel.
Daraus folgt eine einfache Regel: Haben Sie weniger gezahlt, als der Developer einbehalten darf, kann beim Zahlungsstopp alles weg sein. Unter 60 Prozent Baufortschritt liegt diese Grenze bei 25 Prozent des Kaufpreises, darüber bei 40 Prozent. Wie es bei Ihnen aussieht, hängt an Ihren zwei Zahlen.
Ein Irrtum, der sich hält: die alte 30-Prozent-Regel
Wer zu diesem Thema recherchiert, stößt oft auf eine Regel, nach der ein Developer bis zu 30 Prozent der gezahlten Beträge behalten darf, wenn der Bau kaum oder gar nicht begonnen hat. Diese Regel stammt aus einer älteren Fassung des Gesetzes und gilt seit dem Gesetz Nr. 19/2020 nicht mehr. Sie steht trotzdem noch in Texten aus diesem Jahr, auf einem großen Immobilienportal im März und in einem Zeitungsartikel vom Oktober 2026.
Heute muss der Developer alle Zahlungen erstatten, wenn der Bau ohne sein Verschulden nie begonnen hat. Wenn Ihnen jemand etwas anderes erklärt, fragen Sie nach der Fassung des Gesetzes, auf die er sich bezieht.
Was passiert mit Ihrem Geld, wenn der Developer in Schwierigkeiten gerät?
Diese Frage taucht in Kommentaren unter Videos zum Dubai-Markt immer wieder auf. Seit 2007 gehen Zahlungen für Off-Plan-Wohnungen in Dubai auf ein Treuhandkonto, eines pro Projekt. Das Geld darf nur für den Bau dieses Projekts verwendet werden, und die Gläubiger des Developers können nicht darauf zugreifen (Gesetz Nr. 8/2007).
Vollständig schützt das allerdings nicht. Ausgezahlt wird nach Baufortschritt, und was schon verbaut ist, steckt im Gebäude und liegt nicht mehr auf dem Konto. Für stillstehende und annullierte Projekte gibt es seit 2020 ein Sondergericht beim DLD. Es kann die Fertigstellung einem anderen Developer übertragen, ein annulliertes Projekt abwickeln und Erstattungen anordnen (Dekret Nr. 33/2020).
Verzögerung und höhere Gewalt: Das gilt in beide Richtungen
Eine Bauverzögerung allein reicht für einen Rücktritt nicht. Sie muss erheblich sein und außerhalb der Fristen liegen, die der Vertrag dem Developer einräumt. Durchsetzen müssen Sie den Rücktritt nach einer Mahnung meist vor Gericht (Art. 234 des neuen Zivilgesetzbuchs der VAE, in Kraft seit Juni 2026). Auch die regionale Lage ist nach Einschätzung von Kanzleien in Dubai für sich genommen kein Grund, einen Off-Plan-Vertrag zu kündigen. Dass sie Ihr Einkommen verringert, ändert daran nichts.
Umgekehrt gilt dasselbe. Schreibt Ihnen ein Developer, er könne wegen höherer Gewalt später übergeben, nehmen Sie das nicht einfach hin. Höhere Gewalt verlangt nach dem neuen Zivilgesetzbuch echte Unmöglichkeit; höhere Kosten oder Schwierigkeiten reichen in der Regel nicht. Beweisen muss das der Developer (Art. 236). Solche Schreiben haben 2026 Käufer bekommen. Höhere Gewalt kann die Entschädigung aussetzen, die viele Verträge für eine Übergabe nach der Zusatzfrist vorsehen. Lassen Sie ein solches Schreiben prüfen, bevor Sie antworten oder unterschreiben.
Kaufverträge mit Developern gelten als Formularverträge. Gerichte können einseitige Klauseln darin ändern oder nicht anwenden. Auch deshalb sollten Sie Ihren eigenen Vertrag prüfen lassen, statt sich auf Musterantworten aus dem Internet zu verlassen.
Was ich an Ihrer Stelle tun würde
- Die zwei Zahlen besorgen und den Vertrag lesen. Zahlungsplan, Projektstatus beim DLD, die drei Stellen im Vertrag.
- Weiterzahlen, wenn Sie können, und trotzdem jetzt mit dem Developer sprechen. Schriftlich, mit einem konkreten Vorschlag, und nicht erst nach der Mahnung.
- Den Weiterverkauf durchrechnen, wenn genug bezahlt ist und der Vertrag ihn erlaubt.
- Keine Zahlung einstellen, bevor ein in Dubai zugelassener Rechtsanwalt Ihren Vertrag geprüft hat.
Wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind, holen Sie Ihren Steuerberater dazu, bevor Sie verkaufen oder einen Verlust realisieren. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Emiraten gibt es seit 2022 nicht mehr.
Entscheiden Sie mit Zahlen, nicht unter Druck.
Ihr nächster Schritt: Schreiben Sie uns Projekt, Kaufpreis, gezahlten Betrag, geplante Übergabe und Ihr Ziel. Wir zeigen Ihnen, welcher Weg wirtschaftlich infrage kommt. Ihren Vertrag prüft ein in Dubai zugelassener Rechtsanwalt.
